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房企产企业的特性1:为什么某一年的销售数字与营业收入之间有巨大差别?

2022-09-16 07:26:08


1. 合约销售,这是当年签约的销售额2. 营业收入/结转收入,交付房之后,或者某一条件达成后,合约部分才能结转成营业收入3. 现金回款,这是房企某一段时间内收到的买房现金(首付,按揭)       另外,附上简单的房地产开发流程图:房企


我本周在研究房企的报表,由于一些计划被打乱,本周的时间比较紧张,我挑一些有意思的点来说说。

一个比较神奇的现象是,我们经常可以听到某房企宣布自己当年的销售额是几百个亿,然后一去看报表,发现当年的营业收入只有几十个亿。这是否说明,房企在谎报呢?未必。

首先,销售额有分合并口径销售额,和权益销售额,房企宣布的一般是合并口径销售额。由于现在很多房地产项目,是多个房企合作开发的,最后的利润,会由合作方进行分成。但是,在宣布销售额的时候,房企喜欢有意无意夸大这个数字,喜欢把所有项目的销售额的加总,得到合并口径销售额。

其次,房企某一年的营业收入,大多数时候,体现的是1~2年前的销售情况。这是由于房地产行业的特性导致的。我们知道,房子分为现房和期房。而根据房地产行业的特性,房企卖房,大多数时候卖的是期房。从购房者买下期房到房子交付,还有一段时间,这个时间长短根据不同房企的节奏有长有短。而在交付前,销售收入是不能结转确认的,而只有当年结转确认了的收入,才算当年的营业收入。

这里面,再多插一个现金流的概念。收入,是账面上的收入,有销售额,营业收入,都不代表房企拿到了钱。只有购房者,真正把钱(首付/全款/按揭)打给房企,房企才算拿到了卖房的钱。我们把所有卖房得到的钱,统称为销售回款,这是某一时期房企的现金流入。

上面讲的这些,会导致会计处理上,会有几种跟销售/收入有关的概念。

1. 合约销售,这是当年签约的销售额

2. 营业收入/结转收入,交付房之后,或者某一条件达成后,合约部分才能结转成营业收入

3. 现金回款,这是房企某一段时间内收到的买房现金(首付,按揭)

另外,附上简单的房地产开发流程图:

房企开发房产的金融流程