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恒大,债务围城!

2022-09-16 06:36:18


课程大纲第一章 困境地产的风险尽调、评估、交易方案设计及处置实务(时间:10月23日上午)1、困境地产投行化处置的课程目的、投资流程及关键能力要求1.1 课程目的1.2 困境地产的投资流程   1.2.1 尽调为王   1.2.2 风险识别


原创声明:本文作者是金融监管研究院 资深研究员  杨瑾,谢绝其他媒体、公众号、网站转载,欢迎个人微信转发。

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据9月14日 彭博 报导,鉴于恒大近日来各类债务逐个实质违约对市场造成的巨大负面影响,监管正在组建一个会计和法律专家小组,审查恒大集团的财务状况。

而另有消息称,广东省地方监管部门早在8月已经开始了对恒大的审查工作,从金杜律师事务所派出了一个团队进驻。而且在监管的敦促下,广东省还将派出更多的财务顾问和会计人员进行进一步评估。

恒大自身也在9月14日发布的公告中披露,在经历了9月8日“银行贷款实质违约”及9月9日“理财产品爆雷”两大事件后,恒大已处于风雨飘摇之中。该公告一改恒大一贯强硬傲慢的态度,首次正面回应市场的质疑,承认恒大目前确实存在偿债风险,虽然仍有部分避重就轻和甩锅的地方,但整体还比较客观。

公告主要内容如下:

1.预计9月物业合约销售持续大幅下降。

恒大2021年6月、7月、8月合约销售金额分别为人民币716.3亿元、437.8亿元、380.8亿元,呈下降趋势。9月通常是中国房地产业销售高峰,但对公司持续负面新闻报道将严重影响潜在购房者信心,预计9月销售持续大幅下降,导致公司销售回款持续恶化,进一步对现金流及流动性造成巨大压力。

2.为缓解流动性问题采取的出售资产工作未取得预期效果。

集团正积极接触潜在投资人,商讨出售集团成员的股权及其他资产(包括但不限于投资性物业、酒店和其他物业),8月31日以来最新情况如下:

  • 出售集团成员的股权尚未取得重大进展。集团正积极接触多家潜在投资者,商讨出售恒大新能源汽车和恒大物业部分股份,同时也考虑为集团及其他附属公司引入新投资者。截止目前,尚未与投资者签订任何有法律效力的协议。

  • 出售恒大香港办公大楼未按预期时间完成。集团正积极接触买家。

3.理财产品未按期兑付金额达9.34亿元。

集团两家子公司未能按期履行为第三方发行理财产品提供的担保责任,涉及担保金额人民币9.34亿元,集团正积极与产品发行人和投资人进行协商还款安排。

4.无法保证继续履行有关融资及其他合同下偿付义务。

如果最终未能履行担保或其他到期债务的义务,无法与投资人或债权人达成延期还款或其他替代方案,可能导致交叉违约,并可能导致相关债权人要求债务加速到期。

5.继续加强缓解流动性问题的措施。

集团将继续推进中期业绩公告披露的措施,缓解流动性问题,包括但不限于:调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产(包括但不限于投资物业、酒店及其他物业)及引入投资者增加本集团及附属公司股本。

6.聘任财务顾问。

董事会宣布,已聘任华利安诺基(中国 )有限公司及钟港资本有限公司为联席财务顾问。联席财务顾问会与公司共同评估公司目前的资本架构、研究流动性情况、探索所有可行方案以缓解目前的流动性问题,争取尽快达成对所有利益相关方最优的解决方案。

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恒大的爆雷,是真正的黑天鹅事件。没有在最受关注的公开市场债券、金融机构融资等主力板块引爆,商票的意外也最终险象环生,却最终功亏一篑于隐在账面外的理财产品上,而且比起账面债务,账面外债务爆雷破坏性更大,其风险直接波及到普通民众,已从金融体系扩散到整个社会层面,这对监管和市场都作出了重要的警示,三道红线清理前门的同时,更要警惕房企暗中开启的隐性债务后门,将前门的债务腾挪到后门,甚至是利用监管视线之外的隐性债务继续扩张。

本文纲要

第一部分 近一个月以来恒大发生了什么?

一、经营业绩

二、债务违约

三、资产出售

四、项目停工

五、理财爆雷

第二部分 恒大有多少债务爆雷?

第三部分 起底房企隐性债务

第四部分 恒大辟谣破产重组


第一部分 近一个月以来恒大发生了什么?

以上公告中披露了自8月19日恒大被监管约谈以来引发网络关注的四大问题:经营业绩、债务实质性违约、资产出售、理财爆雷,公告披露比较简洁,但从网上公开的资料来看,这几个问题风险暴露已经非常严重,此外还有恒大项目停工的问题,共同构成了恒大近一个月来危机加速恶化的现状,笔者根据公开资料梳理如下:

一、经营业绩

8月31日恒大2021中期报告发布:营收2226.9亿,同比减少16.48%;净利润104.99亿,同比减少28.87%,主营业务地产收入大幅减少41亿。有息负债5718亿元,应付第三方的贸易账款6669亿元, 一年内需偿还的比例66%。非受限制的现金余额为867.72亿元,受限制现金余额为748.55亿元。

虽然尚未亏损,而且净债务率下降到了50%,一条红线转绿,但可以看到现金和债务有很大缺口,可偿债资金远远无法覆盖债务,且最重要的现金流来源,主营地产收入在大幅下降,流动性压力仍很大。此外恒大汽车巨亏48.22亿元,累计已亏损178亿元,而且仍处于高投入无产出的亏损状态。

从上述数据可见,恒大的2021年以来的经营业绩并不理想,恒大自身则将业绩下滑总结为打折销售造成,而停止打折销售后,恒大又预计9月业绩继续下滑是因为媒体的负面报道,这一解释并不能被市场信服,恒大业绩的不断下滑似乎与其不断引发诚信危机,市场对其商誉和经营实力的越来越不信任更有关。

二、债务违约
(一)金融机构贷款方面

9月8日外媒REDD报道,恒大通知两间银行暂停支付 9 月 21 日到期的贷款利息。该公司还可能从 9 月 8 日起暂停所有对其理财产品的支付。此外自9月以来,恒大还推迟了对包括中信信托、光大兴陇信托和杭州一家信托公司在内的多家公司的信托款支付。中信信托本周派团队前往恒大深圳总部协商处理此事。这是恒大对金融机构债务实质违约的正式公开报道,上一次广发银行起诉最终以恒大还款和解,并没有突破实质违约的底线,一旦突破实质违约底线,债务挤兑的风险将难以控制。9月9日,据彭博报道,金稳委已允许恒大与金融机构债权人就现有融资偿还期限重新进行谈判。

(二)商票方面

多家上市公司公告披露恒大未兑付事宜。包括:

  • 9月3日晚,*ST银亿发布公告,银亿股份全资子公司宁波银亿房地产开发有限公司应收恒大地产集团上海盛建置业有限公司商业承兑汇票1,300万元已逾期未兑付;

  • 9月6日,三棵树发布公告回复证监会核查函称,至2021年8月31日,三棵树持有的中国恒大及旗下公司出具的商业承兑汇票1.02亿元尚未兑付;

  • 8月31日,金螳螂中报披露公司持有恒大集团相关商业承兑汇票6035万元已到期未兑付;

  • 8月24日永高股份公告,持有恒大集团及其成员企业开具的商业承兑汇票已经逾期未兑付承兑汇票金额1.95亿元等;

  • 全筑股份披露,截至2021年6月30日还持有恒大逾期商票余额1.10亿元,7月1日至8月31日期间预计新增到期的恒大应收票据为2.60亿元;

  • 易居企业控股公告称“因个别房地产开发商客户的信贷质素恶化,就个别房地产开发商客户的未偿还贸易相关应收款项的预期信贷损失确认额外亏损拨备“,直指恒大。

对部分商票持有人,恒大开始用物业或其他资产置换抵债,例如7月20日,索菲亚以手中的1.6亿元恒大商业承兑汇票,受让恒大持有的“河南恒大索菲亚家居股份有限公司”40%股权,易居控股也表示愿意选择恒大相对优质房源进行冲抵。

(三)债券方面

恒大多支境内债券超跌引发临时停牌。9月7日,15恒大03暴跌21.9%临时停牌,20恒大02暴跌35.3%临时停牌;9月9日,“20恒大01”盘中成交价较前收盘价首次下跌超过20%临时停牌,“20恒大02”跌超23%触发临时停牌;9月14日,19恒大01交易出现异常波动临时停牌。截至9月17日,恒大系债券价格为:“15恒大03”报27元;“19恒大01”报30元;“19恒大02”报35.69元;“20恒大01”报24.991元;“20恒大02”报22元。

离岸美元债最近一个月已较面值打对折的基础上再度腰斩,个别券周三一度跌破面值的两成。2022年4月11日到期的中国恒大美元债(票面利率10%)每1美元最新买价 29.666美分,上日尾盘在25美分下方;2024年3月29日到期的中国恒大美元债(票面利率9.5%)每1美元最新买价为27.59美分;2022年10月24日到期的恒大地产美元债(票面利率11.5%)每1美元最新买价为20.631美分。

另据彭博,恒大的人民币债券在中国关键的融资市场不再被接受作为抵押品。深交所回购协议中,作为现金回报而接受的证券名单中没有恒大的债券。恒大债券也无法在上海证券交易所质押成现金。

此外由于中诚信国际将恒大的子公司以及九种人民币债券的评级从AAA下调至AA,并列入可能进一步降级的观察名单,根据清算所目前的规定,2017年4月之后发行的恒大债券有可能都不再具备作为抵押品的资格。这意味着恒大在公开市场的再融资途径被关闭。

(四)评级下调

穆迪和惠誉9月进一步下调恒大评级,其中下半年以来,穆迪已对恒大累计采取三次评级下调行动,频率近乎每月一次。

中诚信国际9月9日公告称,将中国恒大集团旗下恒大地产的主体及相关债项信用等级由AAA调降至AA,并列入可能降级的观察名单;理由是恒大地产及恒大集团债务接续及偿还面临的不确定性明显增加。

9月15日,中诚信国际再次下调了对恒大地产主体及其债项的评级,将恒大地产及其债券评级由AA降为A。9月16日,国际评级机构标普在一则报告中称,因流动性耗尽,恒大集团、恒大地产和天基控股评级下调至“CC”,展望负面。原因是恒大流动性看起来已经耗尽。据此认为恒大无力偿付的风险极高,最终可能会导致其债务重组。截至目前,恒大以物业支付的金额达252亿元,是恒大集团7月和8月合约销售的一部分。截至6月末,恒大非受限现金余额也下降45%至868亿元。

(五)债权人诉讼方面

宝胜股份于2021年8月向广州市中级人民法院提起四项民事诉讼,请求深圳恒大材料设备有限公司及关联企业以及担保方广州恒大材料设备公司、恒大地产集团、恒大童世界集团、恒大集团等支付所欠公司合计7.12亿元货款及违约金。

集中管辖带来的不便并没有阻止债权人维权的努力,此外据业内人士透露,实际上广州方面并不能有效对地方区域内的恒大项目预售监管资金实施集中调度,各地方出于对恒大风险不断扩大的担忧,更倾向于采取保护本地金融机构债权的措施。

三、资产出售

根据网上消息,截至8月27日,恒大处置了包括恒腾网络、盛京银行、恒大冰泉、深圳高新投和5个地产项目等股权给广州城投、越秀等国企,合计出售总代价166亿元,但这一资产出售的收入太少,对还债起不到多大作用,国企接盘和引入战投的问题广东省政府协调过程中存在很大的分歧。

随后传闻恒大新能源汽车和恒大物业部分股份也正在接洽买家。恒大香港总部大楼计划以105亿港元出售给越秀地产,但从恒大的公告来看这几项资产出售计划都未成行。

8月30日,恒大内部许家印召开高层会议,提出了三年计划,主要的内容是:不再搞打折卖楼,确保交楼,防烂尾;裁员降薪,降成本;卖股权,卖资产,集团总部能卖的都卖,降负债;开放旗下项目的合作、出让,拉战投;战略收缩,合并子公司,旅游集团独立上市搁置,并入地产集团;健康板块项目剥离,划到了汽车集团,恒大子集团合并。这些都表达出恒大全力出售资产偿债的决心。

但据网上披露,截至6月30日,恒大共有土储项目778个,总规划建筑面积达到2.14亿平方米,此外还拥有146个旧改项目,其中在寸金寸土的大湾区就占有131个(深圳62个)。对这些优质土储,恒大并没有出售的意图,因此其出售资产的决心依然深受质疑。

四、项目停工

9月1日,恒大8大地区集团公司联网宣誓,立“保交楼”军令状,对于恒大的这一积极表态,确实在一定程度上安定了各地数量庞大的卖房人情绪,但恒大很多地区,尤其是三四线城市,对已经发生的众多停工项目何时及如何保证复工,至今为止恒大仍没有提出任何具体可行的安排。

9月13日,南海住建局向自然资源局南海分局致函:为加强南海区恒大地产项目风控,请收到本函即日起,暂停受理恒大地产项目公司在南海区的不动产抵押登记业务。在佛山南海区,恒大地产项目公司不能把房产抵押给银行进行贷款,买恒大南海的房子,申请不了银行房贷。

地方监管机构对恒大开发项目的风险已开始加强监控。

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五、理财爆雷

与上述问题相比,9月9日爆出的恒大理财爆雷才是杀伤力最大的事件。

据网上消息,恒大一款名为绿野生物的理财产品(该产品在恒大财富APP上显示的理财产品名为“恒安科乐152100”)于8号到期未兑付,另有一款2017年发行的名为“超收宝6期“、“超收宝7期”的内部理财产品至今也没有兑付。恒大理财在职员工、离职员工、投资者近日在网上声讨,更有多地员工和投资者前往恒大总部中心或地区公司总部维权,也有部分投资者已报警。

恒大于9月10日在网上作出回应,许家印称要确保所有到期的财富产品尽早全部兑付,一分钱都不能少。恒大高管在9月10日的内部会议中称,目前能够提供的资产(按财富中心提供的净值计算)将近超过800亿元(具体数额以公司公示为准)足以覆盖债务,并给出了最长为5年的兑付方案:

对于9月8、9日到期的产品,本金10万元以下的,到期当日全额兑付,对本金10万元的,到期当日还5万元,12个月后再还5万元,对于10万元-30万元的以上的投资者,则在4年内按兑付0%、30%、30%、40%,对于30万以上投资者,则在5年内分别兑付0%、10%、20%、30%、40%。

但对此方案投资者不予认可。

9月12日又有消息传出,恒大高管提前兑付理财产品离场被证实。恒大金融的高管杜亮于2021年5月起计息购买的730万恒锦悦融原本在2022年才到期兑付,但是在今年5月31日,系统显示全额回款,赎回过程甚至自己给自己批准的。

此外,一家由杜亮父亲杜永平实控的前海煜泰进出口贸易有限公司5月24日认购了1000万理财,并在5月31日给予提前兑付到账。9月12日晚间,在多名投资者、员工的追问下,杜亮亲自承认了上述传闻,原因是家里有急事。这一消息进一步引发了市场对恒大的负面舆论。

9月13日,多位投资者赶往中国恒大集团总部所在地深圳卓越后海中心进行线下维权对话,恒大财富再次推出新的兑付方案,共有3种选择:

  • 第一种是现金分期兑付方案,范围仅限于合同约定期限到期的投资产品,现金兑付安排是,投资产品到期后,在到期当月的最后一个工作日支付上述“现金分期兑付金额”10%,此后每满3个月,在第三个月的最后一个工作日支付10%,直到现金分期兑付金额全部支付完毕为止;

  • 第二种是实物资产兑付,兑付范围是:合同约期限到期的投资产品,以及虽然合同期限未到期,但投资人要求提前以实物资产兑付的投资产品;

  • 第三种是冲抵购房尾款兑付,其中,购房尾款是指在9月12日24点前已经认购恒大楼盘房屋未付清尾款的客户。

此外,恒大在兑付方案中表示,投资人以每份投资产品为单位,可以选择三种方案中一种兑付,或者组合任意两种及三种方案兑付。对该方案,很多投资人也不认可。

因为网上并没有相关爆雷产品的基金合同等书面文件披露,对网上披露的零碎信息进行梳理,只能初步了解以下信息:

(一)理财产品的发行主体

从网上披露的信息来看,爆雷理财产品“超收宝”基本上是内部员工集资产品,“恒安科乐152100”则是通常意义上对外销售的理财产品,因此“超收宝”基本不涉及通常意义的发行,不做此项分析。

“恒安科乐152100”的发行主体是恒大财富,工商登记资料中并没有以恒大财富为名注册的公司。恒大旗下有两家公司从事理财业务:

一个是 恒大互联网信息服务(深圳)有限公司 ,2015年成立,原名为恒大互联网金融服务(深圳)有限公司,于2020年11月26日更名,同时经营范围删除包括受托管理股权投资基金在内的所有金融属性中介、外包服务、信息咨询等项目。 恒大集团通过恒大互联网集团全资控股该公司。“恒安科乐152100”正是通过该公司的“恒大财富APP”购买,由该公司受托管理。

另一个是 恒大金融财富管理(深圳)有限公司 ,2015年成立,经营范围包括受托资产管理(不得从事信托、金融资产管理、证券资产管理等业务);股权投资。恒大集团通过恒大金融控股集团(深圳)有限公司全资控股。

从基金业协会官网查询,以上两家公司都未在协会登记为私募基金管理人, 也就是说这三家公司发行私募股权投资基金都不合规。 而恒大集团旗下确有在基金业协会登记的合规私募基金管理人,恒大普惠资产管理(珠海)有限公司,其发行的股权投资基金产品中并没有此次爆雷的产品。

查询基金业协会官网,也没有“恒安科乐152100”的备案信息。因此可以初步得出,本次爆雷的理财产品不属于在基金业协会备案的合规私募股权投资基金。

(二)理财产品的投资人

从网上披露的维权的信息来看,“超收宝”投资人主要是内部员工;“恒安科乐152100”的投资人主要有三种:第一种是公司员工,用自有资金投资;第二种是公司专门理财团队拓展的投资客户,包括陌生客户,恒大项目的业主等;第三种是转介绍客户,包括公司员工亲友、客户亲友等。也就是说“恒安科乐152100”是向社会不特定人群推介。

按照法律规定,即使是合规备案的私募股权投资基金也仅可向合格投资者推介,“恒安科乐152100”既不是合规的私募股权投资基金,也没有做合格投资者识别,直接向不特定人群推介,是严重的违法违规行为。

据媒体披露,此前也有监管机构对恒大相关理财产品提出过警示。2020年1月7日,长沙市雨花区打击和处置非法集资工作领导小组办公室(以下简称“长沙雨花区打非办”)下发红头文件——《关于谨慎投资恒大集团旗下公司发布理财产品的风险提示》称其已涉嫌非法金融,恒大财富在2020年1月8日发出声明,回应称公司代理销售的中小企业理财产品均在金融交易所正式备案,并以恒大金融的公司名称落款。该声明通过恒大财富微信公众号向外界推送。恒大的回应内容本身就违规,理财产品的备案机构并非金融交易所,而发行人是否为合规登记的基金管理人也没有明确。

(三)资金募集与投向

现在从投资了产品的员工和投资人的叙述来看,“超收宝”产品主要是针对恒大高管及员工的集资产品,以集资资金作为劣后级投资信托公司的集合资金信托计划,信托计划则投资于恒大旗下地产项目的前融资金。

该产品募集中实际上是由李植、许建华两位高管代持募集资金与信托公司签署信托计划,因起投为300万元,内部募集时,管理层人员将300万拆分为小份额后与下属共同购买,其中有部分员工并非以自有资金,而是以银行贷款的资金参与集资。募集资金时并不向员工明确说明对应投资的具体项目,收益是固定收益,当时承诺是20-25%年化收益,不包括项目的超额收益,本质上说该投资不是股权投资而是债权投资,运作方式是资金池。

“恒安科乐152100”产品为非公开定向债务融资,融资的资金用于补充融资方的流动资金。 其中涉及的基本上都是恒大的关联企业,融资方是湖北和青岛的多家公司,其中以“湖北钢盾物资有限公司”、“青岛市绿野国际工程有限公司”及“青岛融港深实业有限公司”居多, 恒大在销售理财时宣称,这些融资公司是恒大的上游供应商,而据查询融资方实际上是恒大的关联公司; 承销商多为宸宇投资管理(深圳)有限公司,该公司由恒大集团旗下的恒大互联网集团有限公司100%持股;增信方是恒大互联网信息服务(深圳)有限公司。

合同要求投资者直接将资金转账至绿野生物及湖北凤辉筑家建设有限公司等企业在恒大控股的盛京银行账户,并称该等账户为“资金结算账户”。此外恒大宣称该产品已在“商丘市国茂信用资产备案服务中心有限公司”、“广西中马新城国际金融服务中心有限公司”等机构备案。

从以上披露信息可见, “恒安科乐152100”产品募集踩中了基金募集相关法律法规中几乎所有的违规点, 无合规募集账户、无合规托管人、无托管账户、投资款直接转账到关联方账户,无明确对应资金投向,涉嫌自融,未合规备案,资金池运作等。

从上述分析可见,恒大理财产品不仅仅是存在很大的兑付风险,甚至是存在很大的合规风险,多项要素涉嫌非法集资。

(四)最新情况

9月18日,据恒大财富官微,根据9月13日恒大集团制定的《恒大财富投资产品兑付方案》,实物资产兑付工作已启动,为确保公平公正公开,如有实物资产兑付需求,可联系投资顾问或携带身份证、投资合同到各地接待地点咨询办理。 客服热线:400-688-3333, 咨询地点:详见下图

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同样在9月18日,恒大集团官网发布公告,称截止2021年5月1日,时任恒大集团总部、各产业集团总裁助理以上高管及地产集团各省公司董事长、总经理,以及时任恒大财富副总经理以上管理人员, 共计44人持有恒大财富58笔投资产品;5月1日-9月7日期间,上述范围管理人员中,有8人的9笔投资产品到期正常兑付,有9人新认购13笔投资产品,有6人提前赎回12笔投资产品;截止9月8日,有39人仍持有恒大财富50笔投资产品。
针对部分管理人员提前赎回恒大财富投资产品一事,集团公司高度重视 ,已要求该6名管理人员提前赎回的所有款项必须限期返回,并给予严厉惩处。
集团公司要求恒大财富必须严格按照已公布的兑付方案执行,确保公平公正、一视同仁。同时,要求恒大财富中层以上员工必须坚守岗位,继续做好客户服务工作。

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另外,在9月19日晚,恒大集团公告称,近日, 网络流传 《关于召开全国恒大财富投资人大会通知》 。经核实,该通知系伪造,非集团旗下恒大金融财富管理(深圳)有限公司官方发布,请广大投资者切勿轻信谣言,一切信息以官方公告为准。公司将保留进一步追究制造传播谣言者法律责任的权利。

同日深夜,深圳市公安局福田分局发布情况通报称,经该局与深圳市市场监督管理局核实,有网民在网上发布的题为“ 关于恒大互联网金融服务(深圳)有限公司涉嫌非法吸收公众存款案的情况通报”之图片 内容不实,属伪造信息。该局已经立案开展调查。

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警方同时通报,此前网传的 《关于恒大金服周期补偿事项通知》 亦为虚假信息,警方已经将涉嫌借此实施诈骗的5人予以抓获。


第二部分 恒大有多少债务爆雷?

目前来看,恒大几乎是各类债务逐个爆雷,不仅是财务报表中可见的债务,例如金融机构贷款、商票、债券等,更可怕的是灰色地带的隐性债务,理财产品仅仅是揭开了冰山一角,其他未暴露的恐怕更多。

根据相关专业人士估算,恒大目前的债务有以下几种:

一、账面债务

包括借款(含发债与贷款等)、合约负债(预收款等)以及应付款项(针对上游企业等)。市场上通常会把借款归为有息债务,合约负债与应付款项归为无息债务。

恒大的有息债务在近两年呈下降趋势,借款余额较2020年底减少了1447.60亿元、较2019年底减少了2281.20亿元。而无息债务则是增长的,合约负债较2020年底与2019年底分别增加了300.44亿元和860.85亿元,应付款项较2020年底与2019年底分别增加了1244.52亿元和2404.39亿元。可以理解为恒大通过商票等方式将有息债务转化成了无息债务。

二、隐性债务

包括理财产品、明股实债等。理财产品由于多重的违规操作,投资标的不对应,资金池运作,其究竟积累了多少本金和利息,现无法推算。

明股实债部分,从恒大报表可以看到,2018年恒大集团的少数股东权益由2017年的1525亿元到2021年6月已增至2647亿元。主要原因涉及2016年恒大借壳深深房上市事件,为收购深深房,恒大集团在2017年引进27家战略投资者,完成1300亿元股权融资,并与战略投资者签署了对赌协议,如未按期完成重组上市恒大需原价购回股权,或者是由恒大转让战略投资者所持股份的50%股权作为补偿。

后因深深房借壳上市失败,恒大面临回购压力,2020年9月至11月期间,恒大地产与上述战略投资者商谈签订补充协议,其中1257亿元人民币股权,战略投资者同意签订补充协议继续持有。虽然如此,但不能保证这1257亿元少数股东权益中牵扯到的明股实债相关债权人未来不会要求恒大偿债,这是一项金额巨大的潜在债务。

除上述两项外,接下来是否还有意想不到的隐藏债务爆雷,目前还不得而知。


第三部分 起底房企隐性债务

笔者将结合央行9月16日下发的三道红线补充监测表中的《试点房地产企业表外相关负债监测表》(以下简称“三道红线监测表”),所列表外负债科目进行分析。

(注:以下关于房企表外负债内容参考“地产锐观察”文章《“三道红线”新政下房企实际负债分析及测算》,三道红线监测表统计及未统计的表外负债内容参考“财叔理财”文章《“三道红线”新规后,房企的表外负债的那些事》)

一、房企表外负债

表外负债作为房企调节报表的重要手段,目前主要隐藏在两大方面:

  • 表内非有息负债科目。“表外负债”实际上并非都在“表外”,也有可能存在于报表非有息债务科目中,主要包括少数股东权益(明股实债)、应付账款及其他应收款和其他权益工具。

  • 表外联合营或关联公司。主要包括联合营自身有息债务和明股实债两类。

表一:房企表外负债

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(一)表内非有息负债科目

1. 少数股东权益(明股实债)

并表子公司的明股实债大多体现在少数股东权益科目中,若为真实股权投资,则少数股东权益占净资产比例应对应相同比例的分红规模,因此可通过少数股东权益/净资产和利润表中少数股东损益/净利润的关系来推算明股实债情况,但因项目从拿地到交付结算一般有2-3年的时间差,所以同一年的少数股东权益占比和分红占比可能会有一定差距。

除此之外,还可通过并表子公司少数股东的企业构成来判断,一般明股实债对应的大多为信托和有限合伙等金融投资类公司。

2. 应付账款及其他应收款

(1)五类ABS

虽为有息债务,但大多未体现在房企报表的有息债务科目中。包括:

  • 供应链ABS:底层资产是供应商对房企的应收账款,实际实现的融资并不直接流入房企,只起到延长房企账期的作用,一般产品期限是1年;供应链ABS发行前后,均在房企的应付账款科目。

  • 购房尾款ABS:底层资产是银行尚未放款的按揭贷款,期限多为2到6个月,而ABS一般产品期限为一年以上,故存续期内涉及循环购买;购房尾款ABS由房企的应收账款转为长期应付款科目,相当于将加速了销售回款。

  • 物业费ABS和租赁租金ABS:底层资产是未来的物业费或租金;物业费和租赁租金ABS是将未来的现金流折现,新增了非有息债务科目。

  • CMBS:类似于银行的经营性物业贷,需要将房企自持物业抵押;CMBS底层资产将受限,同时债务计在长期应付款或其他流动负债科目中。

  • 类REITS:则将自持物业所有权转移,回款依靠租金收入和房产升值,包含一定股权性质。

(2)其他应付款

包含联合营公司及关联方往来款。大多数房企在财务管理上有资金归集制度,项目公司或区域公司账上资金需定期向上归集,并将最终体现在房企报表的其他应付款科目中。

各房企归集频率不同,包括实时、每天、每周或每月不等。但与关联方往来款科目中亦包括项目公司有息债务或销售回款等多种情况,并非全部为有息债务,较难区分。

3. 其他权益工具

主要指永续债。永续债一般会被计在报表权益部分的其他权益工具中,因永续债大多有利率跳升机制,在企业信用和市场环境无重大变化时,房企大多会选择回售,并非成为真正的权益。因此目前在计算负债指标时均将永续债加回到有息债务中,并在净资产中剔除掉永续债,以便还原相对真实的杠杆水平。

三道红线监测表也是将永续债计入有息负债或净资产,2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券在计算总资产、净资产等科目时予以剔除。

(二)表外联合营或关联公司

1. 有息债务

表外联合营公司的有息债务也应根据母公司相应的股权占比情况计入有息债务中,因母公司大多不会披露非并表联合营公司的有息债务情况,仅可通过披露的对外担保额度推算有息债务规模,但实际操作中又存在大量母公司采用抵押、差补、流动性支持和回购等方式进行增信,并不披露此类增信规模,因此通过对外担保额度计算存在较实际规模偏低的问题。

2. 明股实债

非并表公司的明股实债仅能通过报表中对联合营公司信息的披露来推断,一般很难辨别。


二、三道红线监测表统计的表外负债

三道红线监测表的表外负债核心认定原则是融资款的债务属性以及是否带息,采取的是“实质重于形式”的认定原则,根据该原则,房地产企业通过股权上关联或非关联的主体所取得的为自身所用的有息负债,原则上都应纳入“三道红线”下的负债申报范畴。主要包括以下几项:

(一)明股实债

“三道红线”的监测表中,监管部门明确地提出了具体的“明股实债”认定标准,指按实质重于形式原则应计入有息负债但计入企业权益的融资,包括但不限于出资机构为金融机构,与投资者约定固定回报或特殊分红条款,试点房地产企业定期进行回购且进行担保或实物资产抵押的股权投资。

其中,试点企业表内指试点企业所有者权益中符合上述定义的明股实债融资,参股未并表住宅地产项目和并表住宅地产项目指项目公司所有者权益中符合上述定义的明股实债融资。包括体现为少数股东权益的并表子公司明股实债,和开发商与第三方合作所涉合作方的股东投入净额。

(二)资产证券化产品

监测表3的填表说明规定,“供应链资产证券化产品指以房地产企业为核心企业、以上下游供应链企业对房地产企业形成的应收账款为底层资产发行的产品,包括但不限于资产支持票据 (ABN,含ABCP)、资产支持专项计划”,包括上述五类ABS。

(三)永续债

监测表1的填表说明规定,永续债权按会计准则计入有息负债或净资产,2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券在计算总资产、净资产等科目时应予以剔除。只有2020年8月以前发行的永续债可以作为权益计算杠杆率等指标,豁免视为负债。

(四)其他应付款

主要指开发商用体系外(非关联)的公司取得融资款后,直接将融资款转回开发商使用,在财务上则直接挂“其他应付款”,也即直接按无息的挂账方式处理。具体来说,其他应付款的表现情形主要是三类:

  • 一是应付合营/联营企业款项(主要是非并表项目公司的现金回流等,也即表外融资的回流);

  • 二是应付其他关联方款项(可能含股东借款等带息债务);

  • 三是应付少数股东款项、应付其他合作方款项(可能含带息债务)等。

在房企参股但未并表项目公司的情况下,经常出现项目公司取得融资款后先分回部分或全部给房企使用的情况,这种就是典型的“其他应付”的形成原因。

按“三道红线”的监测表3的填表要求,“房企参股但未并表的住宅地产项目中,有息负债本身就得统计为项目公司有息负债合计的总额,具体就是按持股比例计算的有息债务为各项目公司有息债务融资乘以试点房地产企业对各项目公司持股比例的合计”。

(五)其他表外负债

监测表3中对房企的其他表外负债进行了兜底式地界定,具体为“其他房地产相关表外有息负债指未纳入试点企业并表有息负债范围、不符合本表前述各列定义的、包括但不限于遵循实质重于形式原则应当计入有息负债的与房地产相关的融资”。

根据该评判标准,非合并报表范围内主体的负债(比如开发商对项目公司占小股时项目公司的对外负债),以及开发商非关联主体融资后转回开发商使用产生的实质性表外负债等等,均全部纳入表外负债的统计范畴。

表二:三道红线监测表

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三、三道红线监测表未统计的表外负债

(一)(无息化)应付票据

因“三道红线”的监测对象是有息负债,房企将有息债务无息化后就不再纳入三道红线监测范围,其中最常见的是商票。具体操作有两种方式:

  • 第一种是开发商直接以商票的形式完成对项目总包单位的工程、材料等款项的支付,由此降低有息负债类的融资需求,而总包单位拿着商票再进行融资时一般情况下对开发商的有息负债已无任何影响,但开发商承担担保义务甚至融资成本除外;

  • 第二种是将有息债务直接按无息处理,开发商向总包单位开具商票进行支付,总包单位拿着商票做保理融资时,融资利息仍由开发商承担,但利息实际上是转化为开发商需补充支付给总包单位的建安费用(一般是出于税筹的目的)。

但由于2021年6月恒大商票门事件的影响,监管层已对政策打了补丁,将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围,要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报,而且不排除未来将进一步将商票数据纳入“三道红线”指标中的有息负债指标计算。

(二)(无息化)应付账款

长期应付款也可以隐藏房企的有息债务,比如股东借款、融资租赁等形成的带息债务可以通过无息的方式体现出来,例如直接由非关联的第三方收取咨询费的形式变相收取利息。


四、房企违规负债或其他潜在债务

(一)理财产品

2021年9月9日恒大理财产品爆雷震惊了市场,揭露了房企不为人知的一条灰色资金链,从目前网络披露的情况来看,包括佳兆业、恒大等很多房企都在秘密开展违规基金募集业务。

其实追究其来源,大多源于前些年房企合规设立的金融机构及这些金融机构的地产类融资产品,前些年房企纷纷涉足金融行业,成立或参股P2P、基金管理公司等金融机构,通过旗下金融机构为自己的地产项目提供充足的低成本资金。

但随着金融行业监管越来越严格,P2P、地产类基金、债权类基金、自融等逐渐被监管禁止,但在地产融资越来越收紧的大政策环境下,原来成立的机构、发行的产品都不再合规。而转型为合规机构、合规产品,又不能再像以往一样达到房企募集资金投入自家项目的目的。 很多房企还不愿意放弃这一获取资金的渠道,于是转入地下操作,甚至部分机构在转入地下后,由于没受监管反而得以更大胆地创新,更肆无忌惮地扩大募集规模。 例如佳兆业的锦恒财富,恒大的恒大财富等。恒大理财产品爆雷事件很有代表性,充分反映了这些房企的违规操作方式。

爆雷的“恒安科乐152100”产品的发行机构恒大互联网信息服务(深圳)有限公司,原本是恒大在2015年成立的P2P公司,后来P2P行业清理整顿之际,改名为恒大互联网金融服务(深圳)有限公司,并删除了公司所有与金融有关的经营范围。但是实际上公司还在从事发行私募基金的金融业务,而且不受法律约束和监管机构监控后,其发行和募集流程更加大胆,向员工、陌生客户、恒大项目业主等以及他们的亲友等社会不特定人群大肆推介。 无合规募集账户、无合规托管人、无托管账户、投资款直接转账到关联方账户,无明确对应资金投向,关联方自融,无合规备案,资金池运作等等,严重违法违规,将风险扩散到无数自然人个体,规模已无法估算。

而另一款产品“超收宝”则向99%的员工强制集资,作为劣后级投资信托公司的集合资金信托计划,信托计划投资于地产项目的前融资金。内部募集层层拆分份额向基层员工出售,甚至部分员工以银行贷款的资金参与投资。募集资金不明确对应投资的具体项目,承诺固定收益,以资金池方式运作。

这些违规发行的所谓理财产品,不仅存在巨大的兑付风险,而且存在巨大的违法风险,涉嫌非法集资、诈骗、非法经营等罪名,一旦涉刑,房企一切包括兑付等民事程序和行为将被迫暂停,将会严重影响房企化解债务的进程,引发更大的危机。

(二)销售返利、以租代售

根据《商品房销售管理办法(建设部令第88号)》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

但部分房企还是罔顾法律规定,采取销售返利、以租代售的方式变相向购房人融资,特别是在公寓、商铺这些项目。 由此形成的巨额债务,将风险传导到广大购房人身上,如果出现房企无法按期支付或者项目烂尾等情况,也将引爆债务危机。

(三)预收款

从我国的商品房预售制度来看,预收款本质上是向购房者获取的融资。但其基于商品房预售制度完善的法律规范,这种融资行为已契合到整个商品房预售制度框架下。特别是施行商品房预售资金监管制度后,这类债务本应没有风险。

但是当房企出现流动性危机无法继续向项目提供资金,被迫停工的情况,预收款就会引发潜在的债务风险。 如果还出现部分地区预收资金监管不严,房企挪用预售资金的违规情况,风险就会加倍。 因为购房者在房屋尚未交付前,对房屋并没有所有权,而且在项目建设过程中房企也允许申请提取预售资金用于项目建设,如果项目烂尾,购房者既得不到房屋也没有足额的预售资金可以返还房款。

而且一般来说,从项目建设到办理产权证之前,房屋已经以在建工程等形式抵押给了银行,即便购房者办理了预告登记,由于房屋没有达到办理产权证的条件,购房者也不能对抗银行的抵押权。这时很容易引发购房者维权的群体性事件。例如恒大目前大量项目停工可能无法按期交付的情况,就会面临大量购房者要求退房而导致的巨额债务。

五、总结

总结上述负债类型,从是否已获得监管机构有效监控的角度来看,目前监管机构对房企债务的监管半径主要为三道红线监测表中所列项,因此笔者暂时将三道红线监测表未统计的表外负债与房企违规负债或其他潜在债务统称为“房企隐性债务”,目前这部分债务的风险最不可控,而且对市场经济秩序、社会稳定的威胁也最大。

表三:房企隐性债务

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如果说三道红线监测统计的表内负债及表外负债风险主要在于金融体系及房企关联企业,三道红线监测之外的房企隐性债务则将风险扩散到了广大中小企业,甚至是进一步蔓延到了更大范围的社会公众。表内负债及三道红线监测表统计的表外负债尚在监管的监控半径之内,“房企隐性债务” 则游离 监管之外,风险无法估量。

在当前经济发展模式转型的关键时刻,各种旧经济模式主体为规避越来越严厉的监管转而去发掘暗流下的各种灰色资金渠道,形成各种隐性债务,监管层的重点从地方政府隐性债务扩展到地方国企隐性债务,现在还将增加房企隐性债务,清理旧的经济模式,推动新经济的发展依然任重道远。


第四部分 恒大辟谣破产重组

近期关于恒大的各种消息在网上传播,真假难辨。

其中有一条消息称“恒大集团将在9月15日破产重组”,9月13日恒大官网发布声明,辟谣网上有关恒大破产重组的言论,声称公司正全力以赴复工复产,保交楼。

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目前,破产重组并未有法院方面的受理申请消息或其他相关裁定,应该是谣言无疑。 但在恒大的声明中复工复产、保交楼也就仍停留在宣誓阶段,并未见明确的计划方案,加上理财产品兑付、商票兑付、债务违约处置等等问题也没有拿出有诚意,能够为债权人接受的方案,也难怪市场对其的质疑只增不减。

9月15日监管方面发表最新态度,在国务院新闻办举行的8月份国民经济运行情况发布会上,国家统计局新闻发言人付凌晖在回应涉及恒大集团的相关问题时表示, 一些大型房地产企业运营过程中出现一些困难,对于整个行业发展的影响还需要观察。

恒大是否能够渡过难关,突围成功,道阻且长。




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讲师简介

讲师A

某知名资产管理公司创始合伙人、中国人民大学民商法研究生、北京大学EMBA。具有近20年法律、不良资产从业经验,擅长困境地产的并购重组、股权投资、园区运营、私募基金管理等跨界经验。

讲师B

北京大学管理学硕士、香港大学金融学硕士。曾先后任职于四大AMC总部机构、某基金投资夹层与信用投资团队、某211大学并购与重组研究中心研究员、某一线城市资产管理协会破产与重整专业委员会副主任。

主导或参与困境地产投资项目包括:北京某公寓重整项目、某服务商股权投资项目、上海某商业地产破产重整项目、广州某住宅不良资产重整项目、山东某商业地产不良资产包收购、北京某住宅不良资产重整项目、北京某公寓住宅特殊机会并购项目、多个类型不良地产证券化项目、北京中关村某商业并购融资项目。

参于设立信达不良资产基金、信达建信夹层并购基金。

讲师C

某国有信托公司风控主要负责人,曾牵头房地产项目风险管理工作,直接管理负责20多家百家房企的集团授信(如恒大、碧桂园等),涉及结构包括传统债权融资、股权投资、城市更新及不良处置基金设立等,累计经办的主动管理地产信托规模近450亿。

讲师D

中华全国律师协会会员,某一线律所合伙人,有丰富的不良资产一线实战经验、长期从事不良资产处置等法律问题的研究,能理论联系实际,案例与知识齐飞。




课程大纲



第一章 困境地产的风险尽调、评估、交易方案设计及处置实务

(时间:10月23日上午)
1、困境地产投行化处置的课程目的、投资流程及关键能力要求
1.1 课程目的
1.2 困境地产的投资流程
1.2.1 尽调为王
1.2.2 风险识别
1.2.3 投资方案
1.3困境地产的投资的关键能力要求
1.3.1 系统性思维-远度(目标性)
1.3.2 系统性思维-角度(动态化)
1.3.3 系统性思维-广度(全面性)
1.3.4 结构化思维-深度(结构化)
2、困境地产的行业背景、特点及风险
2.1 行业背景
2.2 行业特点
2.2.1 风险点多且隐秘
2.2.2 利益交错复杂
2.2.3 环节多、面广、周期长
2.2.4 易变性及不确定性
2.3 行业风险
2.3.1 人的风险(实控人、股东)
2.3.2 股权风险
2.3.3 资产风险/流动性风险
2.3.4 负债风险
2.3.4 管理风险
2.3.5 财税风险/现金流风险
2.3.6法律纠纷风险
2.3.7 宏观环境风险
2.4 正确看待困境地产的行业风险
2.4.1 困境地产价值投资的本质
2.4.2 识别风险的工具--尽调及风险评估
2.4.3 风险的隔离--交易方案设计
3、困境地产项目风险尽调的系统性识别
3.1 阶段性目标识别
3.1.1 初期目标(发现价值、识别风险)
3.1.2 中期目标(制定投资方案、交易实施、投后管理)
3.1.3 终极目标(投资退出)
3.2 动态化识别
3.2.1时间维度(过去、现在、预判未来)
3.2.2 周期性(项目不息、尽调不止)
3.2.3 环形动态(因-果,果-因,发展-角度)
3.3 整体性性识别
3.3.1 全要素
3.3.2 辩证识别(小系统-中系统-大系统)
3.3.3 动态调整(小系统评估风险、中系统修正风险、大系统提升价值)
3.4 结构化识别
3.4.1 找本质
3.4.2 找关键点
3.4.3 找关联性
3.5 尽调角度
3.5.1 文件审核
3.5.2 访谈(股东、管理层、员工、上下游、交易对手)
3.5.3 实地考虑
3.5.4 政府部门
3.5.5 网络公开信息
3.5.6 熟人圈、行业内
3.6 尽调方法(信息整合、客观还原、权威验证、交叉验证)
4、困境地产项目交易方案的设计原则
4.1 目标性
4.1.1 与公司战略一致原则
4.1.2 与投资目标适配原则
4.2 整体性
4.2.1 资源能力闭环
4.2.2 利益闭环
4.2.3 保障体系闭环
4.3 动态稳定性
4.3.1 全流程闭环
4.3.2 动态平衡
4.3.3 因果顺序性
5、困境地产项目的投资方式
5.1 股权投资
5.2 债权投资
5.3 债权+股权投资
5.4 资产收购
5.5 可转债
5.6 明股实债
5.7 实务案例
5.7.1 股权投资案例
5.7.2 股+债投资案例
5.7.3 可转债案例
6、困境地产投资的尽调、评估及交易方案设计
6.1 人的尽调(人的风险是第一风险)
6.1.1 人的三观--是否合作
6.1.2 人的信用、信誉、能力、资源--合作方式
6.1.3 实控人风险--交割与付款的安排
6.2 不同类型困境地产项目的尽调要求及对应的合同条款设计
6.2.1 土地使用权的尽调(VS合同条款设计)
6.2.2 在建工程(VS合同条款设计)
6.2.3 房产的尽调(VS合同条款设计)
6.2.4 已售未收款(VS合同条款设计)
6.3 困境地产项目对外负债的尽调要求及对应的合同条款设计
6.3.1 对外负债尽调维度(VS合同条款设计)
6.3.2 负责风险核查点(VS合同条款设计)
6.4 困境地产项目其它管理风险的尽调要求及对应的合同条款设计
6.4.1 印章管理风险(VS合同条款设计)
6.4.2 重大事项决策权风险(VS合同条款设计)
6.4.3 财务、资金等管理风险(VS合同条款设计)
6.4.4 团队及项目管理(VS合同条款设计)
6.5 困境地产项目股权风险的尽调要求及对应的合同条款设计
6.5.1 股东(VS合同条款设计)
6.5.2 股份取得的合法性(VS合同条款设计)
6.5.3 股份出资风险(VS合同条款设计)
6.5.4 股份转让限制(VS合同条款设计)
6.5.5 股东权利不完全、附带额外股东责任(VS合同条款设计)
6.6 困境地产项目财税风险的尽调要求及对应的合同条款设计
6.6.1 财务账务资料风险(VS合同条款设计)
6.6.2 税务风险(VS合同条款设计)
6.6.3 资金、账户管理风险(VS合同条款设计)
6.7 困境地产项目法律风险的尽调要求及对应的合同条款设计
6.7.1 与债权、债务人之间的纠纷(VS合同条款设计)
6.7.2 与现有业主、租房、村民及其它利益相关的纠纷(VS合同条款设计)
6.7.3 主要股东个人的纠纷情况(VS合同条款设计)
6.8 宏观政策风险的尽调要求及对应的合同条款设计
6.8.1 政策风险(VS合同条款设计)
6.8.2 经济风险(VS合同条款设计)
6.8.3 城市规划调整风险(VS合同条款设计)
6.8.4 其它风险(VS合同条款设计)



第二章 基金模式下困境地产(单体)投资策略、赚钱理论与实务案例

(时间:10月23日下午)

1、困境地产的生命周期-生气曲折

1.1 初期(预警信号出现)

1.2 发展Ⅰ期(局部少量违约)

1.3 发展Ⅱ 期(诉讼案件集中爆发)

1.4 僵持期

1.5 解决期(重组、资产处置等)

1.6 退出期(执行方案、信用修复、有序退出)

1.7 周期中各方的心态发展解析

2、建立困境地产(单体)项目的投资数据库

2.1 困境地产(单体)项目的特点

2.1.1 相对透明

2.1.2 利益关系众多,法律关系复杂

2.1.3 土增税额巨大

2.1.4 算不过账

2.1.5 资产手续瑕疵

2.1.6 工程问题

2.1.7 资金密集

2.2 投资困境地产的能力需求(能力+谨慎+运气)

3、基金模式下困境地产的投资策略、赚钱理论及盘活策略

3.1 与开发商、服务商合作策略

3.1.1 经典三二一策略:三个问题、两个大腿、一个大脑

3.1.2 走两步试试策略

3.2 生气曲线两端投资策略

3.2.1 一前一后策略

3.2.2 一轻一重策略

3.3 困境地产项目的估值

3.4 困境地产项目的税务测算

3.5 赚钱理论

3.5.1 挣资管能力的钱--资产重整和运营增值

3.5.2 挣经济周期的钱--资产持有期间升值

3.5.3 挣流动性折价的钱--短线投资/价格发现

3.5.4 挣转让价格的钱--信息不对称导致的价格差距

3.6 困境地产的盘活策略

3.6.1 债权人、债务人、政府三方策略;

3.6.2 时间是朋友,但是在未来可能是敌人;

3.6.3 运营、改造、提升

4、实务案例

4.1 案例一(和解重整)

4.2 案例二(债务重组+特殊机会)

4.3 案例三(和解背景下的法拍抵债)

5、破产重整分类及投资策略

5.1 按投资推进视角分类

5.1.1 强力型

5.1.1.1 法院(地方政府)

5.1.1.2 潜在投资人

5.1.1.3 债务人

5.1.1.4 债权人

5.1.2 共力型

5.1.2 弱力型

5.2 投资策略

5.2.1 谁的意志

5.2.2 选择和谁合作

5.2.3 选择什么阶段

5.2.4 选择什么角度

5.2.5 其它问题

6、破产重整实操案例



第三章 信托模式下困境地产行业政策、投资模式及实务案例

(时间:10月24日上午)
1、信托模式下困境地产的行业政策、投资思路及模式
1.1 行业概况
1.2 信托相关政策
1.3 信托开展不良的特有模式
1.4 信托开良不良的特有模式
2、困境地产--信托债权投资实务
2.1 债权类困境地产的行业现状
2.2 债权类困境地产项目的准入筛选维度
2.3债权类困境地产项目的方案设计要点
2.4 十大风控措施对比(一)
2.5 十大风控措施对比(二)
2.6 风险预警信号
3、困境地产--信托股权投资实务
3.1 信托股权业务分类
3.2 信托股权投资相关法规
3.3 地产股权信托产品结构
3.4 信托发行私募产品分析
3.5 信托地产股权投资思路
3.6 信托股权投前设计(一)
3.7 信托股权投前设计(二)
3.8 信托股权投后管理
4、实务案例一
5、实务案例二



第四章  不良资产处置法律实务全析

(时间:10月24日下午)
1、金融不良资产市场概述(2018-2021年)
2、金融不良资产处置的法律法规体系及法治环境总览
3、金融不良资产处置的核心问题—财产线索搜查
4、金融不良资产处置法律方式及执行中的有关问题
5、清算赔偿诉讼及金融不良资产投后管理
6、变更、追加被执行人基本原则及法律依据
7、变更、追加被执行人的法定情形(上)
8、变更、追加被执行人的法定情形(下)
9、清算赔偿诉讼法律依据(上)
10、清算赔偿诉讼法律依据(下)
11、破产衍生诉讼法律依据
12、出资不实诉讼的法律依据
13、既判力扩张诉讼概念及分类
14、既判力扩张诉讼实务

培训详情

培训时间

2021年10月23-24日(周六-周日)。

培训费用

单人:1500/人

机构套餐价:详询小助手

发票可开咨询费、会务费、培训费;

请于开课前缴纳参会费。





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